不動産の名義変更をしないとどうなるのか

不動産登記法が改正され、２０２４年４月１日から、相続登記が義務化されています。

すなわち、不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられることになりました。

正当な理由のない相続登記の申請漏れは、１０万円以下の過料が課されることになりますので、注意が必要です。

不動産の場合、登記をしなければ第三者に対して対抗することができません。

したがって、相続で不動産を取得したとしても、名義変更をしないままでいると、他の相続人に当該不動産を第三者に売却されてしまうと、取得できるはずであった不動産を取得できなくなる場合もあります。

例えば、被相続人の相続人がＡとＢの２名いるケースで、相続人Ａと相続人Ｂが協議の結果、相続人Ａが単独で不動産を相続することになったとしても、相続人Ａが相続登記をしないでいる間に、相続人Ｂが勝手に第三者Ｃに対して当該不動産を売却してしまったような場合、相続人Ａは第三者Ｃに対して、自己の法定相続分を超えた持分が自分にあることを主張することができません。

遺産分割協議に基づいて、不動産の相続登記をする場合、相続人全員の同意と印鑑証明書が必要になります。

しかし、相続登記をしておかないで放置しておくと、後に一次相続の相続人が死亡した場合に、当該相続人が持っていた権利は、当該相続人の相続人が承継することになります。

このような数次相続が発生してから、遺産分割協議と相続登記をしようと思っても、相続人の数が増えており、その全員から同意と印鑑証明を得なくてはならなくなり、手続きが煩雑となってしまいます。

また、相続人同士では意思疎通が可能であったとしても、その子供たちや孫等の下の世代になっていくと、互いに関係が希薄になっていくことも考えられます。

相続登記をしないまま、関係が希薄な下の世代にまで相続が生じてしまうと、相続人同士で話し合って名義変更することも一苦労となります。

そのため、相続が生じたら、可能な限り早めに不動産の名義変更を行うことをおすすめします。

不動産の売却をする場合や不動産を担保に入れる場合も、相続の登記を入れる必要があります。

不動産を売却したり担保を設定して、資金を調達しようとしても、相続登記をしていなかったために、売却や担保の設定ができなかったり、できたとしても相続登記を入れるために時間が掛かってしまうこともあります。

特に、相続税が多額となり、納税対策として遺産の不動産を売却することを検討している場合には、不動産の売却が進められないことは大きな問題となります。